Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием

Ипотека
Основные термины
Участники рынка Ипотечные агентства:

Ипотечные ценные бумаги (англ. Mortgage-Backed Securities — MBS ) — долговые ценные бумаги, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам. Процентные выплаты и выплаты по основной сумме долга по таким ценным бумагам производятся из средств, полученных по обеспечивающим кредитам. [1]

Ипотечные ценные бумаги (др.-греч. ὑποϑήκη ― залог, наставление) ― разновидность вторичных ценных бумаг, служащих универсальным инструментом рефинансирования инвестиций в жилищное строительство, то есть средством для краткосрочного восстановления финансовых вливаний в жилые объекты, которые приобретаются на рынке посредством ипотеки. При этом ценные бумаги поддерживают стабильность рефинансирования ипотечного строительства за счет того, что возврат денежных средств инвестору осуществляется в сроки меньшие, нежели сроки погашения суммы ипотечного кредита.

Отношения, возникающие по поводу ипотечных ценных бумаг, различаются на эмиссию, выдачу, обращение таких бумаг и исполнение обязательств по ним. На территории Российской Федерации все перечисленные виды отношений по поводу любых ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, регулируются посредством Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». [2]

Содержание

Назначение ипотечных ценных бумаг [ править | править код ]

Назначение ипотечных ценных бумаг состоит в минимизации рисков несвоевременного возврата заёмных средств при инвестировании в ипотечное строительство, осуществляемой по механизму секъюритизации (от англ. securities ― ценные бумаги). Сущность механизма секьюритизации заключается в процедуре преобразования долговых обязательств, связанных с рефинансированием, в бумаги, обладающие приемлемым обеспечением и сравнительно высокой ликвидностью. Процедурная сторона секъюритизации состоит в реализации одной из двух тактик. В первом случае имеет место выпуск кредитными организациями, осуществляющими ипотечное кредитование, обеспеченных ценных бумаг. Во втором случае имеет место продажа ипотечными инвесторами долговых обязательств ипотечному агенту ― специализированной коммерческой организации, которая в конечном итоге осуществляет эмиссию обеспеченных ценных бумаг, поскольку обладает правом осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Применение ипотечных ценных бумаг в процессе рефинансирования ипотечного капитала осуществляется трояко. Законодательством предусмотрен выпуск банками, предоставляющими ипотечный кредит, облигаций с ипотечным покрытием. Но также возможна и уступка банками ипотечным агентам прав требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой и/или закладными. И наконец, возможна уступка указанных прав требований управляющей компании в обмен на ипотечные сертификаты участия.

Характеристики ипотечных ценных бумаг [ править | править код ]

Несмотря на различные виды ипотечных ценных бумаг, как правило, большинство ИЦБ обладают следующими общими характеристиками:

1) практически во всех случаях платежи, выплачиваемые держателям ИЦБ, являются периодическими. Чаще период бывает месячным, реже квартальным;

2) платежи от пула активов обычно состоят из двух частей: процентной (плата за пользование кредитами) и амортизационной (погашение кредитов). Амортизационные платежи могут быть плановыми или досрочными, полными или частичными;

3) плановая амортизация представляет собой постепенное погашение баланса по кредиту таким образом, что к концу срока ипотечного кредита баланс оказывается погашен, в отличие от корпоративных облигаций, когда в течение всего срока обращения облигации выплачивается только купон, а баланс (номинал) погашается по окончании срока;

4) досрочное погашение ИЦБ отражает тот факт, что в большинстве случаев заемщик по ипотечному кредиту имеет право на частичную или полную досрочную выплату кредита, например, при продаже квартиры, составляющей залог по кредиту;

5) уровень доходности ипотечных облигаций как долгового инструмента зависит от уровня риска невыплат, а также срока обращения. Риск невыплат по ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с её обеспечением. Обеспечение недвижимостью и гарантией государства по ипотечным облигациям предполагает, что они будут менее рискованными (и доходными), чем корпоративные облигации, но при этом более доходными, чем государственные.

Недостатками ипотечных ценных бумаг являются:

  • низкая ликвидность
  • наличие риска досрочного погашения (prepayment risk), который не позволяет точно определить дюрацию и уровень дохода.

Ключевыми преимуществами ипотечных ценных бумаг являются:

  • надежность
  • прозрачность
  • доступность
  • долгосрочность

Подавляющее большинство ИЦБ имеют очень высокий кредитный рейтинг. Причиной тому является не только обеспечение ИЦБ в виде залога недвижимости. Каждый эмитент прилагает все усилия, чтобы повысить кредитный рейтинг своих бумаг. Задача эмитента или организатора эмиссии ИЦБ — снизить кредитный риск секьюритизируемых активов, которому подвергаются держатели ИЦБ, и таким образом достичь более высокого, по сравнению с секьюритизируемыми активами, кредитного рейтинга облигаций. Немаловажным фактором является льготная система налогообложения доходов инвесторов, получаемых от вложений в ипотечные ценные бумаги: такова практика большинства стран.

Ипотечное покрытие [ править | править код ]

Ипотечным покрытием принято называть права требования о возврате основной суммы долга и/или об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, а также денежные средства, государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных законодательством. Обращение взыскания на ипотечное покрытие осуществляется только в судебном порядке.

Требование, которое входит в ипотечное покрытие, должно подтверждаться документально, в том числе посредством зарегистрированного договора об ипотеке, регистрации прав на недвижимое имущество (предмет ипотеки), кредитного договора или договора займа, закладной. Если требование обеспечено недвижимым имуществом, то последнее необходимо застраховать от риска утраты или повреждения в пользу кредитора на весь срок действия обязательства. Так как застраховать возможно лишь конкретное имущество, то замена предмета залога исключена. Перечисленные требования к ипотечному покрытию призваны обеспечить владельцам ипотечных ценных бумаг возврат их рыночной стоимости.

Это сумма средств, которые должны заплатить банку (кредитору) все его ипотечные заемщики по заключенным ими кредитным договорам, включая платежи по основному долгу и проценты. Этот показатель используется банком в качестве базы для расчетов возможного объема эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Виды ипотечных ценных бумаг [ править | править код ]

К ипотечным ценным бумагам относятся: облигация с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. [3]

Облигации с ипотечным покрытием [ править | править код ]

Облигацией с ипотечным покрытием называется ценная бумага, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Данная бумага выпускается как в документарной, так и бездокументарной формах. Главным образом на рынке обращаются жилищные облигации, то есть имеющие покрытием права требования, обеспеченные залогом жилого помещения. При этом жилищные облигации не могут быть обеспечены залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Таким образом, отличительной чертой облигаций как вида ипотечных ценных бумаг является тот признак, что исполнение обязательств по такой облигации обеспечивается залогом ипотечного покрытия (вместо залога недвижимости), причём данное покрытие в большинстве случаев составлено обеспеченными ипотекой правами требования.

Отсюда вытекает, в частности, что для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной. Поэтому при нарушении обязательств, которые вытекают из таких облигаций (скажем, когда банк, эмитирующий ипотечные облигации, отказался от выплат по ним), владелец этих бумаг вправе обратить взыскание на ипотечное покрытие, каковое является предметом залога. Между тем залогодатель (собственник жилого помещения) несёт ответственность за неисполнение только своего обязательства, вытекающего из кредитного договора, обеспеченного ипотекой жилого помещения.

Читайте также:  Бланк заявления о расторжении договора страхования сбербанк

Размер обязательств по всем находящимся в обращении облигациям с ипотечным покрытием не должен превышать сумму ипотечного покрытия, что служит существенным условием защиты прав владельцев данных облигаций. При этом сумма обеспеченных ипотекой требований, входящих в ипотечное покрытие облигаций, не должна составлять менее 80 % номинальной стоимости выпускаемых облигаций. Вместе с тем основная сумма требований по договору займа или кредитному договору, обеспеченному ипотекой или закладной, не должна превосходить 80 % рыночной стоимости недвижимого имущества, составляющего предмет ипотеки и оцененного независимым оценщиком.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться исключительно кредитными организациями и ипотечными агентами, в роли которых выступают специализированные коммерческие организации (акционерные общества), основным видом деятельности которых является приобретение прав требований и выпуск ипотечных облигаций. В последнем случае предоставивший ипотечный кредит банк уступает права требований, вытекающих из кредитного договора, ипотечным агентам, что также рассматривается в качестве направления рефинансирования ипотечного капитала, поскольку этот капитал пополняется в кратчайшие сроки за счёт быстрого возврата сумм ипотечных кредитов (за исключением процентов, оговоренных в соглашении между банком и ипотечным агентом).

Ипотечные сертификаты участия [ править | править код ]

Ипотечный сертификат участия представляет собой именную ценную бумагу без номинальной стоимости, удостоверяющую долю её владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием и прочие права, предусмотренные законодательством и близкие к правам владельца инвестиционного пая. Ипотечные сертификаты участия, таким образом, выступают в роли инструмента обмена при передаче кредитной организацией прав требования, вытекающих из кредитных договоров, в доверительное управление управляющей компании.

Выдавать ипотечные сертификаты участия вправе только коммерческая организация (акционерное общество), имеющая лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Управление имущественным комплексом, составляющим ипотечное покрытие, осуществляется в интересах владельцев ипотечных сертификатов участия.

Кредитная организация, становящаяся владельцем ипотечного сертификата участия, обретает общую долевую собственность на ипотечное покрытие, находящееся в доверительном управлении. В эту долю входит пул имущества и обязательственных прав, который состоит из денежных требований, финансовых средств, ценных бумаг и недвижимости. Владение, хранение и учёт составляющих ипотечного покрытия осуществляются в соответствии с компетенцией управляющим и специализированным депозитарием. Первый (управляющий) владеет, пользуется и распоряжается ипотечным покрытием в интересах владельцев ипотечных сертификатов участия. Второй (депозитарий) осуществляет контроль над деятельностью управляющего путём ведения реестра ипотечного покрытия.

Ипотечные ценные бумаги в России [ править | править код ]

На российском финансовом рынке ипотечные ценные бумаги появились 11 ноября 2003 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от «Об ипотечных ценных бумагах». Закон определил два вида ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием, ипотечный сертификат участия. Для большинства инвесторов ипотечные ценные бумаги в России привлекательны не доходностью, а ликвидностью и надежностью. Этот финансовый инструмент представляет интерес для тех, кто желает вложить свои средства для получения гарантированного дохода, например, страховым компаниям, пенсионным фондам и другим потенциальным инвесторам

Первые ипотечные ценные бумаги были выпущены ОАО "Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека. Организатором выпуска этих ИЦБ стал Газпромбанк, который также взял на себя функции спецдепозитария и платежного агента. Позже рублевые облигации с ипотечным покрытием выпустило ОАО "АИЖК".

В 2011 г. объем эмиссии ипотечных ценных бумаг составил 46 млрд руб. [4]

Сделок секьюритизации ипотеки пока проведено не так много. Начиная с 2006 года по 2012 год, состоялось всего 16 внутренних сделок секьюритизации российских ипотечных активов на сумму более 122 млрд руб. и 13 трансграничных сделок на сумму более 61 млрд руб., отмечает Семеняка. При этом АИЖК провело шесть сделок на сумму 59,2 млрд руб., ВТБ и ВТБ24 — шесть сделок на 45,3 млрд руб., ГПБ Ипотека — четыре сделки на сумму 22,8 млрд руб. У банка DeltaCredit состоялось две сделки на сумм 10,8 млрд руб., у банка «Юникредит» и «Возрождение» — по одной сделке на сумму в 5 млрд руб. и 4,1 млрд руб. соответственно.

Ссылки [ править | править код ]

1. Галанов В. А., Басова А. И. Рынок ценных бумаг. ― М., 2006. ― Библиотека банковского дела.
2. Бушуев А. Ценные бумаги в системе ипотечного кредитования. //Юрист и бухгалтер. 2004. № 3. С. 6
3. Бердникова Т. Б. Рынок ценных бумаг и биржевое дело. — М., 2002. ― Библиотека банковского дела.
4. Галанов В. А., Басова А. И. Указ. соч. ― Библиотека банковского дела.
5. Галанов В. А., Басова А. И. Указ. соч. ― Библиотека банковского дела.

Ипотечные облигации являются одним из самых распространенных финансовых инструментов в Европе и Соединенных Штатах Америки. Российский рынок находится на зачаточной стадии развития, поскольку данный инвестиционный актив был стал доступен здесь сравнительно недавно.

Первые новости о выпуске облигаций ипотечного займа просочились в СМИ лишь в 2016 году. На текущий момент, несмотря на хорошие перспективы, долговые расписки не пользуются существенным спросом у российских инвесторов.

Ипотечные облигации простым языком

Ипотечные долговые бумаги представляют собой активы, стоимость которых обеспечивается объектами недвижимости. Недвижимость является одним из лучших финансовых активов, так как она полностью застрахована от финансовых кризисов и обесценивания национальной валюты.

Ипотечное покрытие – это требование погасить задолженность по кредитным соглашениям.

Для того, чтобы недвижимость вошла в состав покрытия, она должна соответствовать таким параметрам:

  • остаток долга заемщика не превышает 80% рыночной стоимости недвижимости;
  • недвижимость, оговоренная в договоре, не может быть заменена без согласия кредитора;
  • квартира, дом или земельный участок застрахован от утраты;
  • дивиденды держателю облигаций выплачиваются деньгами.

Основными участниками эмиссии бондов служат:

  1. Банковские организации.
    Финансовые компании выдают кредиты на приобретение недвижимости и выпускают определенное число облигаций, равное выданному займу.
  2. Инвесторы.
    Вкладчики покупают облигации ипотечного фонда и используют их в качестве ценных бумаг.
  3. Страховые компании.
    Страхуют недвижимое имущество, приобретенное за кредитные средства.

Особенности бондов, обеспеченных недвижимостью:

  1. Основной долг по кредиту погашается периодически, а не единоразово, как с другими ценными активами.
  2. Количество платежей и величина выплат могут меняться в зависимости от того, вносит заёмщик средства досрочно или нет.
  3. Из-за высокой номинальной стоимости активы имеют достаточно низкую ликвидность.
  4. Доход от облигаций полностью зависит от кредитной ставки. Как правило, пассивная прибыль от таких активов значительно выше, чем от банковских депозитов или государственных ценных бумаг.
Читайте также:  Режим работы рнкб в симферополе в субботу

Простая схема выпуска ипотечных облигаций.

Виды ценных бумаг

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может быть трех видов:

  1. Закладная.
    Именная ценная бумага, дающая право на владение определенной суммой денежных средств, обеспеченных недвижимостью. Закладная способствует быстрому обороту залога и дает возможность инвестору заработать.
  2. Активы с ипотечным покрытием.
    Такой вид бондов выпускается в документарной или бездокументарной форме. Обеспечение облигаций производится при помощи ипотечного покрытия, а конкретно суммой средств, которые клиенты обязаны выплатить банковской организации на основании действующих договоров.
  3. Ипотечный сертификат участия.
    Такой актив не имеет своей номинальной стоимости и призван уточнить долю вкладчика в ипотечном покрытии. Выдача таких бондов возможна лишь организациями, имеющими лицензии на работу с паевыми инвестиционными фондами и НПФ.

Принцип работы, выпуск и покупка ипотечных облигаций

Главная цель бондов состоит в том, чтобы помочь банку привлечь капитал, который можно направить на кредитование рядовых граждан.

Простейшая схема работы кредитных облигаций состоит в следующем:

  1. Банк выдает кредит на покупку жилья под 13% годовых, но свободных средств для выдачи большого числа займов недостаточно.
  2. Выпускаются облигации под залог выполнения обязательств по ипотечным кредитам.
  3. Активы распродаются инвесторам и приносят 5-6% годовых.
  4. Банк получает необходимый капитал, а благодаря высокому проценту на ипотеку, еще и получает приличную прибыль.

Производить эмиссию займовых бондов могут только банковские организации и ипотечные агенты. Выплаты дивидендов по данному виду активов выполняется ежемесячно.

На текущий момент приобрести облигации, обеспеченные недвижимостью, можно на различных фондовых биржах.

Выгоды и опасности для участников сделки

Каждый участник сделки при покупке кредитных облигаций получает свою выгоду:

  1. Банк привлекает средства и выдает больше кредитов под крупные проценты.
  2. Инвестор может получать пассивный доход, зависящей от текущей стоимости недвижимости и кредитной ставки.
  3. Заёмщики имеют возможность постепенно снижать процентную ставку по ипотеке, так как рост оборота средств в банке позволяет последнему потихоньку улучшать условия кредитования.

Единственным риском для инвесторов в бонды является досрочное погашение ипотеки заемщиком. В таком случае, по российскому законодательству, банк вынужден досрочно выкупить облигации, что существенно снижает прибыль от капиталовложения.

Ипотечные облигации в России и перспективы

Первые сведения о вхождении ипотечных активов на российский рынок стали поступать еще в далеком 2003 году. В период с 2006 до 2012 год финансовыми организациями было выполнено лишь 16 эмиссий ценных бумаг. По итогам продажи, банки смогли выручить порядка 122 миллиардов рублей.

Больше всего привлекли капитал:

  1. Агентство ипотечного жилищного кредитования – 59.2 миллиарда рублей.
  2. Банк ВТБ – 45.3 миллиарда рублей.
  3. ГПБ Ипотека – 22.8 миллиарда рублей.

В ближайшее время крупнейшие компании планируют выпуск дополнительной порции бондов на российский рынок ценных активов.

Как происходит оборот ипотечных облигаций в мире?

Сегодня существует два варианта торговли займовыми бондами – это американская и франко-скандинавская системы.

Различия между данными концепциями показаны в таблице:

Особенности Рынок США Франко-скандинавский рынок
Количество бондов в процентах 52% от всего числа ипотечных кредитов 4-20% в зависимости от страны европейского союза
Процент оборота бумаг относительно всех активов 22% 25%
Общий оборот бондов 1 670 000 $ 2 000 000 000 €
Участники Государственные и полугосударственные организации Частные компании и банки при участии госучреждений.

Риски и кризис 2008 года в США

Развитый рынок ипотечного кредитования серьезно уменьшил последствия финансового кризиса 2008 года в США. Практически все кризисные потери были компенсированы государством и частными инвесторами.

Главными недостатками займовых активов являются:

  1. Преждевременное погашение займа. При быстром возврате долгов держатели облигаций сталкиваются с тем, что банк выкупает их активы, не принесшие должной прибыли.
  2. Постоянно плавающая популярность кредитования не позволяет инвесторам получать стабильный пассивный доход.
  3. Низкая доходность активов.

Рейтинги лучших

На текущий момент наиболее выгодными компаниями, выпускающими ипотечные долговые бумаги, можно назвать:

В итоге, какое же положение у кредитных бондов?

Долговые расписки под залог недвижимости пока мало распространены в РФ. Это объясняется тем, что граждане неохотно скупают кредитные активы из-за их непопулярности и нестабильности.

Множество финансовых компаний планируют в ближайшее время выпустить облигации на крупные суммы, но будет ли это выполнено покажет лишь время.

Добрый день, уважаемый читатель!

Сегодня я расскажу вам, что такое ипотечные облигации. В России они только начинают приживаться, а вот в странах Европы это довольно популярный инструмент увеличения капитала. Главная особенность этого вида ценных бумаг – беспроигрышность для всех сторон сделки. Расскажу по порядку, как они работают.

Что это такое и зачем они нужны

Рассмотрим механизм ее работы:

  1. Заемщик оформляет в банке ипотеку.
  2. Банк выпускает облигации на сумму выданных кредитов и привлекает деньги инвесторов.
  3. Инвестор приобретает ИО и в дальнейшем получает доход за счет выплат заемщика по кредиту.
  4. Недвижимое имущество, приобретаемое заемщиком на средства банка, автоматически становится залогом в ипотечной сделке и обеспечением облигации.

Если говорить простыми словами, то ипотечная облигация – это долговая расписка, выдаваемая инвестору под те средства, которые банк обязуется вернуть с процентами. Деньги инвестора банк использует, выдавая ипотеку. В случае неплатежеспособности заемщика долг перед инвестором погашается за счет продажи заложенной недвижимости.

Принцип работы

Приведу пример: допустим, банк выдает ипотечные займы на сумму 50 миллионов рублей. Одновременно он выпускает ипотечные облигации с ценой, равной сумме кредитов, то есть 50 млн, которые продает инвесторам.

Инвестор получит обратно свои деньги по истечении периода погашения, а также ежегодный процент за использование его капитала. Его еще называют купонным доходом. Купон банк выплачивает из средств, полученных в качестве процентов по ипотеке.

Существует два вида ипотечных ценных бумаг (ИЦБ): облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. Они имеют некоторые различия:

  1. Вариант ценной бумаги с ипотечным покрытием рассмотрен в примере выше. Принцип – фиксированная стоимость облигации и купонный доход с минимальными рисками.
  2. Ипотечный сертификат же представляет собой облигацию без номинальной стоимости. Он подтверждает право ее владельца на долю в общей собственности. Но, в отличие от предыдущей операции, такая ценная бумага не залоговый документ.
Читайте также:  Заказать дебетовую карту авангард через интернет

Говоря простым языком, это ценная бумага коллективных инвестиций, не дающая нормированной выплаты, но позволяющая получать доход от использования активов. Он может быть больше, чем по обычным облигациям, но и риск пропорционально выше.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Рост цен на недвижимость обусловил активизацию рынка ИЦБ в 2008 году. Финансовые организации проявили интерес к получению дохода от этого инструмента и начиная с 2010 года несколько крупных банков (Газпром, ВТБ и Сбербанк) провели эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Тем не менее лишь незначительная часть ипотечных кредитов финансируются за счет рынка ИЦБ.

Цены на недвижимость неустойчивы. Поэтому потенциальные инвесторы опасаются вводить капитал в эту новую, пока не зарекомендовавшую себя нишу.

Еще один нюанс – дороговизна. ИЦБ недоступны широкому слою населения. Высокая цена позволяет пользоваться этим инструментом только крупным инвесторам.

Выпуск и обращение регулируются ФЗ-152 «Об ипотечных ценных бумагах». Законодательство в этой сфере только формируется. И поскольку нестабильность – одна из главных бед в России, ипотечные ценные бумаги пока не обрели широкую популярность.

Возможен ли рынок ипотечных облигаций в России

Противники ипотечных облигаций ссылаются на то, что жилищное кредитование в нашей стране уже развито без использования ЦБ. Чтобы ситуация изменилась, понадобится минимум десять лет, а пока перспективы этого направления неясны.

В то же время социальные программы для молодых семей и семей с детьми увеличили число ипотечных кредитов в последние годы, и банкам не хватает средств для совершения сделок. Это хороший стимул для выпуска ценных бумаг.

Выпуск ипотечных облигаций одинаково интересен инвесторам и финансовым организациям, поэтому я вижу хорошие перспективы развития рынка ИЦБ в России.

Выгоды и опасности для участников сделки

Выгода для инвесторов заключается в получении прибыли с процентной ставки. На сегодня она в среднем составляет около 10 %, это намного больше, чем по обычному вкладу. У этих бумаг высокая ликвидность. Существует опасность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком, в результате чего облигация перестанет быть доходной и будет погашена банком.

Банк также получает свой кусок пирога, снижая свои риски – он кредитует заемщиков деньгами, полученными от инвесторов. А на выплату дохода инвесторам идут средства, полученные в счет оплаты по кредитам. Таким образом, возврат выданных под ипотеку средств происходит намного раньше, это позволяет банку пустить освободившиеся финансы в другие займы.

В теории опасность для банка состоит в том, что заемщики окажутся неплатежеспособными. Это не позволит эмитенту выполнить свои обязательства перед держателями ценных бумаг. Но на данный момент нет стремительного роста эмиссии, для ипотечного покрытия банки используют качественные кредиты, уделяя особое внимание проверке заемщиков.

Получатели кредитов также в плюсе – увеличение количества сделок у банка должно привести к снижению процентных ставок. Сильного падения ждать не стоит, максимум 1–1,5%, но учитывая стоимость недвижимости, скидка может составить внушительную сумму.

Доходность ИЦБ

Доход от операций с ипотечными облигациями может быть процентным (классические годовые) и купонным (определенная сумма в указанный срок).

Величина дохода находится в прямой зависимости от процентной ставки ипотечного кредита. За вычетом услуг банка и прочих посредников инвестор получит до 10% годовых.

Существует несколько типов облигационной доходности:

  1. Номинальная. Фиксированная прибыль, зависящая от величины купона (процентного платежа).
  2. Доходность к погашению. В этом случае учитывается и доход от купонов, и конечная выгода от разницы между стоимостью в момент покупки и погашения.
  3. Годовая доходность. Процент от цены на момент выпуска бумаги.

Риски

Для владельца облигации с ипотечным покрытием основной риск – просрочка или, наоборот, досрочное погашение ипотечного кредита заемщиком. В этом случае банк погашает долговые бумаги в сжатые сроки. Облигация выводится из ипотечного обеспечения при:

  • задолженности более 6 месяцев;
  • несвоевременном исполнении обязательств на протяжении 3 месяцев или 3 раза в год;
  • внесении платежей в счет досрочного погашения.

Дополнительные риски – уничтожение объекта в силу природных катаклизмов и непредвиденных обстоятельств, а также отчуждение предмета сделки по решению суда (признание сделки недействительной).

Как купить

Приобрести ипотечные облигации можно, как и другие ценные бумаги, у эмитента или на вторичном рынке:

  1. Напрямую у банка, выпустившего ценные бумаги.
  2. Воспользовавшись услугами брокера. Я рекомендую «Открытие» либо «Финам».
  3. Открыв брокерский счет в банке (Сбербанк, ВТБ).
  4. У других держателей напрямую, что маловероятно.

Лучшие брокеры

Я советую вам при выборе брокера обратить внимание на:

  • наличие лицензии;
  • длительность работы на бирже, надежность;
  • размер комиссии;
  • наличие дистанционной связи с клиентом.

Под эти требования идеально подходят:

Старейший российский брокер, работает с 1994 года. Отличный выбор для тех, кто хочет подключиться к автоследованию. Плюсы:

  • никаких назойливых звонков с предложениями потратить деньги;
  • собственная торговая платформа;
  • впечатляющие результаты стратегий (+74% за 2018 год), к которым можно подключиться.

Хороший брокер для новичка. Здесь я держу российскую часть инвестпортфеля из ETF от FinEx на ИИС.

  • низкими комиссиями и отсутствием назойливых звонков с предложениями потратить мои деньги.
  • слабый личный кабинет и неудобная система ежегодной перегенерации ключа.

Еще один классный брокер, с которым я проработал больше 2-х лет. Именно тут я торговал на FORTS.

  1. Вменяемые комиссии
  2. Отличный личный кабинет
  3. Приятные бесплатные сервисы

К минусам отнесу любовь брокера к звонкам с попыткой что-нибудь продать.

Немецкий представляющий брокер IB для прямого выхода на зарубежные рынки. Здесь находится мой инвестиционный портфель.

  1. Работает с россиянами
  2. Наличие русскоязычной версии сайта
  3. Вменяемые комиссии
  4. Отсутствие платы за неактивность
  5. Страховка в рамках законодательства США на $500к

К минусам отнесу:

  • Поддержка исключительно на английском и немецком
  • Сама служба поддержки работает плохо

Еще один интересный брокер для выхода за рубеж, причем не из семейства IB. К сожалению россиянам открывают договора только на Кипре.

  1. Приемлемые комиссии
  2. Факт успешной проверки работы со стороны SEC
  3. Русскоязычный сайт и поддержка
  • Кипрская юрисдикция
  • Плата за неактивность

Подробный обзор читайте тут. Бонусные 500$ при открытии счета можно получить здесь.

Заключение

В этой статье я постарался помочь вам разобраться с набирающим популярность финансовым инструментом – ипотечными облигациями. Возможно, кто-то из вас применит эти знания на практике. Будьте в курсе последних тенденций развития финансового рынка, подписывайтесь на мою рассылку и делитесь полезной информацией с друзьями.

Ссылка на основную публикацию
Что означает идентификатор пользователя
В Unix-подобных операционных системах пользователи идентифицируются идентификаторами пользователя (англ. User identifier, UID ). Операционная система различает пользователей именно по U...
Центр займов взять кредит
Бесплатная доставка и получение наличными до 100 000 рублей позволяет срочно пополнить семейный бюджет и своевременно оплатить текущие расходы на...
Центр займов самара отзывы
Наргиза, добрый день! Спасибо, что обратились в нашу компанию и оставили обратную связь. К сожалению, в преддверии новогодних праздников нагрузка...
Что означает капитализация процентов по вкладу
Кандидат экономических наук, эксперт сайта. Практически все вкладчики знают, что такое ставка по депозиту, а также многие понимают, за счет...
Adblock detector