Сделка признана недействительной по ипотеке

Сделка признана недействительной по ипотеке

Право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания. Вывод о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе:

Решениес суда исковые требования истца удовлетворены: договор об ипотеке (залоге недвижимости) здания-магазина для торговли промышленными и продовольственными товарами признан недействительным с применением последствий недействительности сделки. При вынесении решения суд указал, что договор ипотеки 12 части здания является недействительным как не соответствующий требованиям закона, так как при его заключении предметом залога должна быть и 12 часть земельного участка под зданием, принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности.

Отменяя решение суда и вынося новое решение об отказе в иске суд кассационной инстанции указал следующее.

Не принято во внимание, что в соответствии с положениями земельного законодательства право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания. В связи с этим заключения дополнительного договора ипотеки земельного участка при заключении договора ипотеки здания не требовалось. Вывод суда о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе. Данных о том, что указанным договором нарушены законные права истца не имеется. ( Определение Приморского краевого суда от 12 апреля 2011 года по делу № 33-3297)

Тот факт, что в договоре не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, не может повлечь недействительность договора:

Л.В. обратилась в суд с иском к А.А. о признании недействительным (ничтожным) договора займа, заключенного между С.А. и А.А., в части включенного в него соглашения об ипотеке квартиры, и признании отсутствующим обременения (ипотеки) данной квартиры, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истец указыл, что на основании пунктов 1 и 3 ст. 10 федерального закона «об ипотеке (залоге недвижимости)» , поскольку соглашение об ипотеке, включенное в договор займа, не содержит всех данных, указанных в п. 2 ст. 9 данного Закона, договор займа от 31 июля 2009 года не подлежал государственной регистрации.

В удовлетворении требований отказано. Судом первой инстанции установлено, что в договоре залога, заключенном между А.А. (залогодержателем) и С.А. (залогодателем), залогодержатель предоставляет залогодателю займ сроком возврата до 1 декабря 2009 года. В договор включено условие о залоге квартиры, зарегистрированной на праве собственности за С.А. Указанный договор удостоверен нотариусом, принадлежность С.А. заложенного имущества проверена, договор зарегистрирован в установленном законном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области, о чем имеется соответствующая отметка.

Тот факт, что в договоре не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, не может повлечь недействительность договора.

Из содержания договора следует, что все существенные условия, которые обязательны для данного вида договора, сторонами указаны. Указан предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Оснований для отказа в государственной регистрации договора не имелось. ( Кассационное определение Рязанского областного суда от 24 ноября 2010 года по делу № 33-1965)

Доводы истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка, на котором расположено здание суд счел несостоятельными потому как истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом:

Истец (физическое лицо) обратился в суд с иском к ответчику (физическому лицу) о применении последствий недействительности ничтожной сделки — договора ипотеки, заключенного между истцом и ответчиком, путем возврата сторон в первоначальное положение и снятии обременения с нежилого помещения. Указал, что согласно ст. 69 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, однако в данном договоре ипотеки указания на залог земельного участка или прав на него не содержится. Также не указано место заключения договора, в обеспечение которого заключен договор ипотеки.

Отказывая в иске суды обеих инстанций указали, что истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом. Поэтому довод истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка суду не доказан. Нельзя согласиться с требованием о несоответствии договора требованиям ст. 9 ФЗ «об ипотеке». Договор имеет описание обязательства, обеспечиваемого ипотекой, и в п.2. договора указано место совершения платежа ( Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 21 февраля 2011 года по делу № 33-539/2011)

В иске о признании договора залога недвижимости (ипотеки) недействительным отказано , так как предмет залога в договоре определен, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства:

Со ссылкой на несоответствие договора залога требованиям действующего законодательства, Истец обратился в суд с иском к АК Сберегательный банк РФ (ОАО) о признании недействительным (незаключенным) договора №. залога недвижимости (договор ипотеки) в силу ничтожности.

Суд первой инстанции в иске отказал. Оставляя без изменения решение суда, суд второй инстанции указал, что ". в договоре залога недвижимости (договор ипотеки) от . определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства, как в части суммы основного долга, так и по уплате процентов за пользование кредитом. Следовательно, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора залога недвижимости недействительным, является обоснованным. ( Кассационное определение Вологодского областного суда от 17 сентября 2010 года № 33-3927)

То обстоятельство, что стороны в договоре залога не согласовали порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, а также условие об уплате комиссии за открытие кредитной линии, не свидетельствует о незаключенности договора ипотеки в целом, а может означать только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой сумм по кредитному договору в размере, согласованном сторонами:

Истец обратился в суд с иском к ОАО Банк о признании незаключенным, недействительным договора залога недвижимого имущества, ссылаясь на то, что в нем не согласованы все существенные условия договора об ипотеке.

Отказывая в иске суды указали, что в договоре ипотеки определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства (указаны лимит кредитования, срок действия кредитной линии, периодичность платежей и их размер,ставка процентов за пользование кредитом, неустойка), то есть все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров, в части суммы основного долга и неустойки сторонами согласованы, то суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания договор залога незаключенным по мотиву несогласования сторонами его существенных условий.

То обстоятельство, что стороны в договоре залога не согласовали порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, а также условие об уплате комиссии за открытие кредитной линии, на что указано в кассационной жалобе, не свидетельствует о незаключенности договора ипотеки в целом, а может означать только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой сумм по кредитному договору в размере, согласованном сторонами. Поэтому данный довод жалобы основанием для отмены решения суда не является. ( Определение Верховного Суда Республики Коми от 14 апреля 2011 года , по делу № 33-1760/2011)

Предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства. Обязанность по страхованию заложенного имущества (квартиры), обусловлена требованиями действующего законодательства:

Истец обратилась в суд с иском к о признании недействительным договора ипотеки квартиры.

Читайте также:  Куда можно устроиться работать в 14 лет

В иске отказано. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора ипотеки квартиры недействительным, поскольку согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» , предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства.

Также Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условие о страховании заложенного имущества является обязательным условием договора ипотеки квартиры от 07 марта 2007 года, поскольку данная обязанность по страхованию квартиры, обусловлена требованиями действующего законодательства.

Обязанность страхования заемщиком имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью заемщиков (страхование от несчастного случая или болезни — личное страхование), законом об ипотеке не установлена. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 935 ГК РФ обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону. Следовательно, при заключении договора об ипотеке согласно действующему законодательству РФ у заемщика перед кредитором возникает обязанность застраховать только предмет ипотеки. Вместе с тем, возложение обязанности на заемщика по страхованию жизни и здоровья, не свидетельствует о недействительности договора ипотеки в полном объеме, так как действие договора ипотеки в остальной части не прекращается. ( Кассационное определение Красноярского краевого суда от 06 декабря 2010 года по делу № 33-10381/10)

Анализ договора ипотеки свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является смешанным, в котором содержаться элементы договора ипотеки и договора поручительства. Однако, из материалов дела следует, что в договоре ипотеки не указаны условия договора поручительства, в связи с чем договор в данной части является незаключенным, истец отвечает только в пределах стоимости переданного им в ипотеку имущества:

Истец (Ч. — физическое лицо) обратился с иском к ООО о признании недействительным договора ипотеки в части.

Указал, что пунктом 3.3. договора ипотеки установлено, что в случае неисполнения ООО 1 обязательств по договору поставки нефтепродуктов, ООО 2 вправе обратить взыскание на вышеназванный предмет ипотеки. В то же время, пунктом 4.4. договора ипотеки предусмотрено, что в случае, если суммы, вырученной от продажи предмета ипотеки, будет недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя, последний вправе получить недостающую сумму из другого имущества залогодателя.

Суд в иске отказал, суд кассационной инстанции решение суда оставил без изменения, указав следующее.

Имущественный поручитель — это лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения исполнения обязательств другого лица — должника.

Таким образом, ипотека является разновидностью залога и отдельным обеспечением обязательства, а потому какое — либо изменение основного обязательства не требует согласия имущественного поручителя — ипотекодателя.

Вместе с тем, анализ договора ипотеки свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является смешанным, в котором содержаться элементы договора ипотеки и договора поручительства.

Однако, из материалов дела следует, что в договоре ипотеки не указаны условия договора поручительства.

Имущественный поручитель не является стороной основного договора, обеспеченного ипотекой, он лишь обязуется перед кредиторами отвечать за исполнение должником договорных обязательств в пределах стоимости переданного им в ипотеку имущества.

Предметом указанного договора ипотеки является объект недвижимости — нежилое помещение № V, общей площадью 154, 3 кв.м., и именно на это имущество может быть обращено взыскание по правилам Закона об ипотеке.

Кроме того, договор залога другого имущества, принадлежащего Ч., не заключался. ( Кассационное определение Волгоградского областного суда от 03 февраля 2011 года , по делу № 33-1687/2011)

Решение о признании договора ипотеки незаключенным отменено, дело направлено на новое рассмотрение:

ОАО «Банк» обратилось в суд с иском к ФИО об обращении взыскания на предмет залога — подземную боксовую стоянку. Суд в иске отказал. Отменяя решение суда первой инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, областной суд указал, что ". делая вывод о незаключенности договора ипотеки в целом на том основании, что стороны этого договора не согласовали условия о порядке уплаты процентов за пользование кредитом, а также размер и сроки исполнения обязательств по уплате пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, повышенных процентов за просрочку возврата основного долга по кредиту, суд не учел, что сторонами были согласованы все существенные условия (размер, срок и существо обязательства), относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору, и поэтому договор ипотеки не может считаться незаключенным в целом". ( Определение Воронежского областного суда от 28 сентября 2010 года )

Договор представляет собой сделку, совершенную ее участниками в соответствии с положениями ГК РФ. Недействительность договора подразумевает, что факт его заключения не порождает последствий, которые ожидали стороны, его заключившие. Закон предусматривает два вида недействительных сделок: ничтожные и оспоримые. Недействительность сделок удостоверяет только суд. Закон допускает признание только части заключенного договора недействительным: в этом случае положения, отвечающие закону, исполняются по обязательству между сторонами.

Абсолютная и относительная недействительности

Общие причины признания договоров абсолютно или относительно недействительными установлены в ГК РФ. Специальные основания отражены в других законах: все зависит от вида правоотношений, в которых приняли участие граждане и юридические лица. К общим абсолютным причинам недействительности соглашения относится подписание банковского договора лицом, не достигшим 14 лет, недееспособным лицом (ст. 171 ГК РФ). Соглашение могут признать недействительным, если была проведена сделка с имуществом, в отношении которого имелись ограничения, запреты. Причинами могут быть также противоречие договора основам нравственности и правопорядка и несоблюдение его формы, требований к государственной регистрации.

К общим причинам признания сделки относительно недействительной относится подписание банковского договора под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), подписание документа под воздействием насилия, угрозы, обмана. Кроме того, сделка будет недействительна, если банк при подписании договора ипотеки вышел за пределы своей правоспособности (ст. 173 ГК РФ), а также за пределы полномочий (ст. 174 ГК РФ).

Специальные основания

Основания, рассмотренные выше, можно применить к любым видам и типам договоров. Но существуют и специальные основания, касающиеся только ипотечного соглашения. Во-первых, это отсутствие в тексте договора ипотеки существенного условия. По статье 9 Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке», кредит считается оформленным при достижении сторонами договоренности по всем существенным условиям контракта. Если хотя бы одно из них не включено в его текст, контракт даже в случае прохождения государственной регистрации является незаключенным.

Второй специальной причиной признания договора недействительным может быть то, что банк принял в залог имущество, в отношении которого было наложено ограничение по его использованию. Например, квартиру, которая являлась ранее совместной собственностью разведенных супругов. Раздела имущества не было. Банк, принимая недвижимость супругов, был обязан спросить согласие одного из супругов на ее передачу в залог.

Если соглашение было заключено между банком и должником с целями обеспечения ранее подписанных между ними кредитных договоров, то сделка также будет признана незаконной. В первую очередь, финансовые претензии в этом случае удовлетворяет банк-залогодержатель, требования иных кредиторов не принимаются во внимание, кроме того, ипотека делает невозможной возмещение задолженности перед ними. Также недействительность ипотеки наступает при наличии двух условий: причинение вреда и умысел должника, знающего о наступлении негативных последствий для кредитора.

Читайте также:  Срок судебного производства по кредитам

Порядок признания через суд

Ипотека признается недействительной только через суд. Признание относительной недействительности ипотечного договора через суд необходимо в силу закона. Судебная практика показывает, что наиболее распространенными основаниями для инициирования этого процесса выступают нарушения положений гражданского законодательства (например, неуказание в тексте величины процентной ставки), нарушение правопорядка (цель договора — поддержание противоправной деятельности) и другое.

Примеры судебной практики о признание ипотечного договора недействительным

В 2011 году Тимирязевский районный суд Москвы принял решение по делу № 2-2294/11. Н.Валицкая обратилась с иском к банку «Хоум Кредит», в обосновании которого заявила, что между ней и организацией был заключен договор ипотеки на 115 000 долларов сроком на 122 месяца, в качестве обеспечения обязательств была подписана закладная на имеющуюся в собственности квартиру. В марте 2010 года это имущество, долг по кредиту были взысканы по решению суда. Истица просила признать сделку и договор ничтожными, поскольку в соглашении не была указана полная стоимость выданного кредита. Суд посчитал, что в данном случае нет причин для удовлетворения иска, поскольку на дату заключения договора отсутствовала императивная норма об обязательном предоставлении заемщику до заключения кредитного договора информации в отношении полной стоимости кредита.

В 2012 году Советский районный суд Махачкалы принял решение по делу № 2-3463/11. Г. Гаджиева обратилась к Сбербанку с иском, в обосновании которого заявила, что сделка по ипотеке должна быть признана недействительной, поскольку сведения о залогодателе в договоре являются ложными, а ее подпись поддельной. В ходе разбирательства выяснилось, что ипотека была оформлена на основании доверенности, выданной Г. Гаджиевой своей дочери, при этом в доверенности не были указаны полномочия заключения ипотечных сделок. Истица не знала о свершившейся сделке, таким образом не было высказано волеизъявление залогодателя. Исходя из материалов дела и руководствуясь положениями нормативно-правовых актов РФ, суд удовлетворил требования истицы и признал сделку недействительной.

В случае признания ипотеки недействительной, все юридические последствия, следовавшие за ее оформлением, прекращаются, все полученное (денежные средства) возвращается. Суд обязывает Управление федеральной регистрационной службы исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении права собственности (ипотеки) на спорную недвижимость.

Заключение

Таким образом, сделки по ипотеке и соглашения их скрепляющие могут быть признаны ничтожными, недействительными по ряду причин. Их перечень устанавливается нормативно-правовыми актами, в частности Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об ипотеке». Решение о прекращении действия соглашения может быть принято в досудебном порядке, если обе стороны согласны. В противном случае конфликт разрешается в ходе судебного разбирательства.

В России трудно найти человека, который бы ни разу не брал кредит в банке. Ипотека так же широко распространена – это возможность быстро решить жилищный вопрос. Существенный недостаток – это залог квартиры под заем.

Брать деньги на 20 – 30 лет – это большой риск как для самого банка, так и для заемщика. Тем не менее граждане подписывают договоры, составленные банками не всегда понимая, что кроме обязательств заемщика, они обладают и правами потребителя. А банки, в свою очередь, не имеют право вносить в договор пункты, которые противоречат закону.

В случае нарушений законодательства одной из сторон, ипотечный договор может быть расторгнут. В статье вы узнаете, на что следует обращать внимание при подписании договора, когда ипотечный кредит признается недействительным и что происходит в реальности судебной практики.

Как закон регулирует отношения между заемщиком и банком

В России работа банков регулируется Центробанком России. А отношения банка как кредитора с населением, как с потребителем, установлены ГК РФ, КоАП (ст. 15.26) https://www.zakonrf.info/koap/15.26/, ЗоЗПП (закон о защите прав потребителей), ФЗ «О банках» http://docs.cntd.ru/document/9004805, ФЗ «Об ипотеке» http://kodeks.systecs.ru/zakon/fz-102/, УК РФ.

Вам, как потребителю, необходимо знать свои права. Если вы берете квартиру или другую недвижимость в ипотеку для себя лично, своей семьи и не собираетесь использовать в коммерческих целях, то вы – потребитель. Банк обязан относиться к вам как продавец товаров и услуг к покупателю.

Все тонкости договоров в спорных вопросах лучше решать с помощью юриста, который работает именно в сфере кредитования под залог недвижимого имущества.

Если по вашему иску будет принято положительное решение, то работа банка будет проверятся полностью. Если нарушения совершались не раз, то суд может постановить отзыв лицензии и назначить уголовное наказание.

Причиной, по которой договор ипотеки может быть признан недействительным и как следствие расторгнут, может стать расторжение договора купли-продажи квартиры, дома, другой недвижимости, на покупку которой вы брали кредит.

Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным

По статье 168 ГК сделка может признаться недействительной только судом.

Чтобы признать сделку купли-продажи

Вы купили квартиру на вторичном рынке на ипотечные деньги, заключили договор, передали нужную сумму и счастливо прожили в собственном жилье, к примеру, 3 года. Ежемесячно вносите платежи и всем довольны. Но вдруг появляется повестка в суд. На слушании вы узнаете, что объявился еще один собственник, который имеет право собственности на квартиру, а сделку совершили без его ведома, пока он был (в тюрьме, на заработках, за границей и т. п.).

Это очень распространенная ситуация: продажа квартиры «настоящим» собственником, дальнейшее появление еще одного «настоящего» собственника, который имеет большие права. Цепочка доходит до трех человек. Обезопасить себя от такой махинации очень трудно, что-либо доказать – тоже не просто. Эта ситуация характерна и для квартир в новостройке.

Собственником может выступить застройщик, скрыв, что многоквартирный дом перешел в собственность банка (как залог), заказчика или другой организации, имеющий собственнические права на постройку. Судебное разбирательство длится долгие годы, и не всегда помогает вернуть деньги.

В каких случаях договор купли / продажи квартиры признают недействительным

Сделка купли продажи считается недействительной, если:

  • при составлении нарушен какой-либо закон РФ;
  • противоречит нравственности и правопорядку;
  • сделка фиктивная;
  • одна из сторон – частично и полностью недееспособный человек;
  • подписал документ ребенок до 14 лет, 18 без согласия родителей или органов ОиП;
  • договор заключил человек, который не осознавал свои действия;
  • подпись поставлена под давлением (шантаж, угрозы, обман, насилие и т. п.);
  • подписавший введен в заблуждение.

Договор и сделку купли продажи могут оспаривать все заинтересованные лица, но насколько это правомерно решает только суд:

  • покупатель;
  • продавец;
  • родители несовершеннолетнего;
  • органы ОиП;
  • законные наследники, имеющие право на недвижимость;
  • прописанные в квартире граждане, не приватизировавшие квартиру;
  • продавец, который через некоторое время решил, что был не в себе, когда подписывал договор. Этим часто пользуются престарелые собственники квартир. Через год они подают в суд и возвращают себе квартиру, а вот деньги обратно отдают не всегда.

По действующему закону (ст. 168 ГК), чтобы признать сделку купли-продажи недействительной, ничтожной могут только стороны договора. То есть те, кто подписывал договор. В суде рассматриваются все факты и лица. Решение принимается на основании совокупности нескольких законов.

Если один из участников сделки купли-продажи исполнял свои обязательства по договору, то он не может обращаться в суд с иском о признании договора недействительным.

Читайте также:  Какие документы нужны для подтверждения трудового стажа

Чем опасны для продавцов и покупателей недействительные сделки по недвижимости

  1. Если в договоре одна сумма, а фактически вы заплатили больше, то разницу вам никто не вернет – по закону продавец должен вернуть те деньги, о которых прописано в договоре.
  2. Ипотека взята, кредит выплачивается, а продавец забрал квартиру обратно через суд. В лучшем случае, вам вернут деньги полностью и вы погасите какую-то часть кредита.
  3. Продавец заявит, что деньги потрачены. Если сумму будут списывать с его зарплаты, то вы очень долго будет возвращать свое.
  4. Договор купли должен быть подписан собственником, который имеет на это права – совершеннолетний, дееспособный, действует в здравом уме и твердой памяти открыто (родственники, супруга, дети, другие наследники, совладельцы, дольщики) знают о сделке купли-продажи и согласны. письменное согласие, заверенное нотариусом обязательно.
  1. Если вы продали квартиру, подписали все документы, получили деньги, передали в собственность покупателю свою недвижимость и не оговорили, что спор (какой-либо) будете решать в судебном порядке, то не сможете подать в суд. Ваш иск могут принять, только если у вас неоспоримые факты каких-либо нарушений.
  2. Придется возвращать деньги. По закону, этот процесс можно растянуть на несколько лет, но покупатели бывают разные. Некоторые требуют вернуть срочно и в полном объеме.
  3. Если вы договорились с покупателем, что фактически он заплатит вам больше, чем по договору, то можете не получить всей суммы. И в суде никак не докажете обратное. Все должно быть задокументировано и подписано нотариусом.
  4. Если покупатель попросил вас сделать ремонт, после подписания договора на определенную сумму, обещал покрыть расходы устно, а после вступления в право собственности не сдержал обещание, вы, без подтверждающих документов не сможете доказать, что вы не «добрый самаритянин» — деньги вам не компенсируют.

Иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным

Исковое заявление составляется по определенной форме. В каждом суде этот бланк может немного отличаться, но всегда содержит реквизиты сторон, вид договора, дату подписания, в чем выражается нарушение. Кроме этого вы должны отправить письменное требование ответчику заказным письмом. В иске укажите дату отправления, смысл требования (текст приложите).

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Чтобы подобрать необходимый для вашей ситуации бланк, нужно обратиться к юристу или оформить иск непосредственно в здании суда.

Судебная практика

Гражданка Самойлова подала иск на признание договора купли-продажи квартиры своего отчима-собственника недвижимости, который исчез сразу после продажи.

Ответчица, гражданка Марьина подала встречный иск о выселении зарегистрированной на купленной ею жилплощади Самойловой.

В ходе разбирательства выяснилось, что отчим продал квартиру, взял деньги и уехал заграницу. В связи с тем, что продавец (истинная сторона договора) жив и здравствует, Самойлова не имеет право подавать иск (отказано).

Гражданка Марьина не смогла удовлетворить свой иск, так как не имеет право из квартиры зарегистрированных, не участвовавших в приватизации лиц.

Признание договора ипотеки недействительным

Чтобы суд признал ипотечный договор недействительным, нужны веские основания. Серьезный документ, составляемый грамотными юристами банка должен основываться на законодательстве РФ. ФЗ «О банках» (гл. 3)http://docs.cntd.ru/document/9004805, который определяет порядок организации работы учреждений в этой финансовой сфере. Государственные банки придерживаются закона. Коммерческие – не всегда.

Часто, чтобы получить максимальную прибыль, такие структуры устанавливают в договоре свои правила, которые ущемляют права заемщика, как потребителя услуг.

Договор может быть признан недействительным, если он оспоримый или ничтожный:

  • Ничтожный – это значит, что он нарушает законодательство РФ.
  • Оспоримый – содержание сделки и иск можно оспорить.

Когда договор ипотечного кредитования признают недействительным

Основаниями для признания судом договора недействительным могут быть:

  • начисление сложных процентов – банк начисляет проценты на проценты за другой кредит, который он вам выдает автоматически при просрочке платежа. Если вам трудно разобраться с «многоэтажными» расчетами процентов, лучше обратитесь в тот банк, где все в договоре просто и понятно;
  • нарушение п .2 ст. 16 ЗоЗПП (условия договора, ущемляющие права потребителей);
  • банкротство заемщика;
  • банкротство банка;
  • нарушение банком закона относительно заемщика – начисление комиссий, повышение процентов за кредит, сокращение срока кредитования вразрез с договором,

Совет. Будьте внимательны. Некоторые банки предоставляют автоматическое кредитование в случае задержки платежей, включенное в пакет услуг или по договору. Процент при этом очень высокий. В итоге, вы заплатите штрафы, пени, погасите кредит и забудете о долге. Через несколько лет банк вам предоставит задолженность, штрафы и пени за просрочку другого кредита. Чтобы не попасть в такую ситуацию, узнайте подробности кредитования, а после завершения выплат проверьте, должны ли вы банку еще что-нибудь.

Независимо от того, единственное ваше жилье заложено под кредит или это другая недвижимость, банк будет действовать по договору. В случае просрочек, квартира перейдет в собственность кредитора.

В основном банки подают иски на заемщиков. Но бывают и обратные ситуации.

Судебная практика

Семья приобрела квартиру в ипотеку и добросовестно вносила платежи. Через 4 года финансовое положение семьи пошатнулось, и появились просрочки. Супруги сообщили об этом банку и обязались выплатить долги, пени и штрафы за несколько месяцев. Спустя некоторое время ситуация улучшилась и заемщики погасили долги. Срок кредитования истек, квартира перешла в собственность семьи. Через 2 года банк прислал уведомление о просроченных платежах по кредиту, о котором супруги не знали. После выяснения, оказалось, что во время периода просрочек, банк автоматически выдал кредит на сумму счета заемщика в размере суммы просроченных платежей под высокий процент, о чем не уведомил заемщика.

Семья подала иск в суд о признании недействительной сделки, ущемлению потребительских прав с целью обогащения и действий совершенных в разрез с законодательством РФ. Иск был удовлетворен.

Исковое заявление о признании недействительным договора ипотеки

Если вы подозреваете, что банк превысил свои полномочия и ущемил ваши гражданские и потребительские права, обратитесь к юристу. Специалист изучит договор и рассмотрит ситуацию. Если ваша сделка ничтожна, то последует совет о подаче иска в суд. Форма искового заявления выглядит как на образце, но лучше взять бланк в самом суде вашего города.

Образец иска о признании договора ипотеки недействительным

Советы юриста, правовая грамотность

Что такое апелляционное определение?

После того как суд принимает решение по делу, выносится Постановление. Решение суда можно оспорить в установленные сроки в высших инстанциях. Для этого неудовлетворенной стороной составляется Жалоба. Высшая судебная инстанция рассматривает ее и выносит апелляционное решение (определение).

Могут ли возникнуть проблемы с купленной у банка квартирой?

Проблемы появляются, если в квартире есть зарегистрированные граждане. Вы не сможете выписать их. В остальных случаях все, как и при совершении сделки с гражданским собственником. Банк изначально предлагает должнику продать квартиру самому и погасить кредит (рефинансировать, купить квартиру поменьше). Если это сделать не удается, квартира выставляется на аукцион. При покупке с аукциона недвижимости вы должны хорошо ориентироваться в тонкостях таких торгов. Любой собственник может отозвать купленную вами квартиру, если в чем-то был нарушен закон. Если после 3 аукционов (со снижением цены) квартира не продастся, она переходит в собственность банка.

Все отношения в сфере недвижимости протекают по строгим правилам этой сферы. Изменения в ГК (ст. 168), направлены на уменьшение случаев обмана и мошенничества. Простому гражданину без юридического образования вникнуть в тонкости достаточно трудно. Доверьте вашу проблему юристу.

Ссылка на основную публикацию
Сбербанк саранск кредиты физическим лицам
Банк Название Ставка Сумма Условия Заявка Потребительский кредит Рефинансирование Паспорт + 1 документ Без справки о доходах Возраст от 21...
Сбербанк мельковская 2б часы работы
По адресу: Екатеринбург, ул. Мельковская, 2 , расположено отделение Доп.офис №7003/0424 Сбербанка России . Если вам не подходит этот офис,...
Сбербанк мира 18 электросталь режим работы
По адресу: Электросталь, ул. Мира, 18 , расположен Доп.офис №9040/01524 Сбербанка России . В здании этого отделения Сбербанка расположены банкоматы,...
Сбербанк сатка часы работы
В городе Сатка расположено порядка 5 отделений ПАО Сбербанк. Внести и снять наличные денежные средства можно в банкоматах, их в...
Adblock detector