Стоит ли покупать новостройку в 2018 году

Стоит ли покупать новостройку в 2018 году

Здравствуйте! Вас приветствует социальный финансовый журнал ПрофиКоммент. В этой статье вы узнаете, стоит ли сейчас покупать квартиру. Что сейчас происходит на рынке недвижимости.

Информация, которую вы найдете на этой странице, собрана авторами из реальной жизни. Здесь присутствует как личный опыт авторов нашего журнала, так и других людей.

Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать

Сегодня на рынке недвижимости есть определенные колебания в сторону падения цен. Связано это со многими факторами. Основной из них – это наличие работы у людей и связанная с ней уверенность в завтрашнем дне.

Недвижимость во все временная четко отражает экономическое состояние людей. Однако не всегда цены на рынке соответствуют экономической ситуации. Прежде чем вы поймете, как именно цена падает, или растет на квартиры, следует рассмотреть категории продавцов (так называемых, собственников недвижимости) чтобы все стало на свои места.

Их можно разделить на адекватных и неадекватных продавцов на рынке недвижимости. Не в прямом, конечно, смысле слова, а в экономическом. Понимая, кто продает жилье, можно легко сориентироваться – стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать.

Таблица 1. Категории продавцов недвижимости:

Владелец квартир эпохи СССР

Продает на много дороже. Хочет переехать в жилье получше. В целом, удовлетворен вариантом, в котором живет, поэтому, если и готов продать, то только с выгодой. Не готов торговаться, так как его ничто не торопит продавать свою квартиру.

Владелец второй квартиры, доставшейся по наследству

Продает только в том случае, если квартира не сдается, то есть не приносит желаемый доход в течение года. Но делает это без энтузиазма, так как чувствует, что расстается с чем-то родным. Торговаться готов, но только тогда, когда коммунальные платежи прижимают.

Владелец доли по наследству или комнаты в квартире

Готов избавиться от объекта, так как не может проживать по адресу. Часто ситуация усложнена другими наследниками, которые не могут договориться о цене на всю квартиру, чтобы поделать доход. Но все же все заинтересованы продать быстрее, поэтому на рынке недвижимости более сговорчивые продавцы, торгуются.

Владелец квартиры с большими долгами по коммунальным платежам

Может продать квартиру дешевле, чем все остальные, так как срочно нужно оплатить долги за ЖКХ. При этом долги за коммунальные услуги приводят к отключению электроэнергии в квартире. Такие продавцы часто обращаются в агентства недвижимости, чтобы быстро продать недвижимость. Готовы торговаться, переезжать в жилье с ухудшением условий, лишь бы выкрутиться из долгов. Хотя до этого могли долго ждать и надеяться, что все наладится и не продавать квартиру дешевле.

Владелец купил вторую квартиру, чтобы сдавать, но не рассчитал

Может продать дешевле, чем застройщик, но делает это не охотно. Может какое-то время ждать, но необходимость платить по коммунальным платежам толкает продавать объект быстрее. С ним можно поторговаться.

Ипотечник

Владеет самым невыгодным объектом на рынке недвижимости, так как в цену квартиры всегда входят проценты по кредиту.

Застройщик

Застройщик продает недвижимость дешевле, чем владельцы вторичек .

Инвестор

Идеальный продавец, продает дешевле, чем застройщик.

Далее давайте рассмотрим более подробно по каждой отдельной категории продавцов квартир. С кем стоит иметь дело, с кем нет, и кто на рынке недвижимости задирает нереальные цены, сбивая с толку потенциальных покупателей.

Владельцы квартир эпохи СССР

Давайте вспомним, как раньше строилось и раздавалось жилье людям. Преимущественно, в советское время, люди, устраиваясь на какой-нибудь завод, или отдавая свою жизнь военной службе, получали от государства муниципальное жилье. Кому-то давали комнату в общежитии, а кому-то квартиру. Если в семье рождались дети и люди стабильно работали, как это было положено, то семьям выдавали квартиры с больше площадью.

Строились квартиры, так называемые хрущевки (очень популярные в то время), достаточно быстро. Известны рекорды строительства – пятиэтажка за неделю. Именно такими темпами было достигнуто такое мощное строительство многоквартирных домом, которые мы можем наблюдать и сегодня. СССР – незабываемое время, о котором ностальгируют многие.

Но все меняется и сегодня уже немного другие времена. То, что раньше было муниципальным, стало приватизированным. По сей день люди продолжают приватизировать свои квартиры, которые получили еще в Советском Союзе.

Большая часть собственников единственной квартиры, полученной в СССР, не торопятся продавать свои квартиры. Вернее, они выставляют собственность на продажу по очень завышенной цене в надежде, что кто-то купит, и они смогут улучшить свои жилищные условия.

Если покупатели на заявленную цену по воле фортуны не появятся, то они, в принципе, согласны и на имеющиеся условия жизни. Поэтому отнести данную категорию продавцов недвижимости к реальным продавцам нельзя.

У них нет ограничений по времени, не острой необходимости переезжать. Поэтому высокая цена на такие квартиры – банальное «ХОЧУ» .

Владельцы второй квартиры, доставшейся по наследству

Данная категория владельцев недвижимости не зарабатывала и не тратила деньги на приобретение квартиры или даже дома. То, что достается по наследству, уже является активом. Даже если такая недвижимость продается по цене ниже рыночной, люди (наследники) все равно остаются в прибыли.

Другой вопрос, как именно новые владельцы распоряжаются полученной недвижимостью. Если квартира вторая и в ней нет необходимости жить, то её можно сдавать в аренду. Если жилье находится в не совсем удачном месте, вызывая сложности со сдачей, то возникает необходимость такую квартиру оплачивать. В итоге получается дополнительная нагрузка по оплате коммунальных платежей.

Если наследникам по карману оплачивать недвижимость, и они могут без проблем содержать свое наследство, то такие собственники тоже выставляют на продажу свой объект по завышенной цене, рассчитывая на удачу.

Если же квартира или дом по наследству все же весомо отражаются на кошельке новых владельцев, то такую недвижимость они уже продают охотнее. Особенно, если с арендой есть проблемы – снимают редко, забывают заплатить за последний месяц коммуналки при выселении, портят имущество.

Поэтому уже у таких продавцов могут быть определенные ограничения во времени на продажу своей собственности. Например, они ставят себе цель продать квартиру в течение 1 года. Если этого не происходит, то они постепенно начинают снижать цену, пытаясь найти со стороны покупателей отклик.

Владельцы долей по наследству

Не всегда недвижимость, которая переходит по наследство, достается кому-то одному. Достаточно часто в семье по нескольку детей. После смерти родителей(я) собственность может переходить в руки 2-3 собственников.

Жить, к примеру, трем семьям в одной квартире неудобно, сдавать в аренду – тоже доход на всех не большой. Если это однокомнатная квартира, с неё и вовсе прибыли от аренды на всех, как кот наплакал. Вот и получается, что идеальный вариант – продажа.

Здесь тоже мало кто готов ждать по 10 лет, ведь эту собственность, как ни крути, надо оплачивать. А если братья и сестры живут в разных городах. Тут по-всякому неудобно. Поэтому такие владельцы недвижимости быстрее всех на рынке сбрасывают цену. Как правило, они могут быстро снижать цену до тех пор, пока не нащупают интерес со стороны покупателей.

Такие квартиры продаются быстро, так как их продают по реальной цене, которую на сегодняшний день готовы заплатить покупатели.

Хозяева квартир с большими долгами по коммунальным платежам

Не редким на сегодняшний день является случай, когда в семье есть проблемы с работой. К примеру, отец семейства потерял работу и средств не хватает на оплату коммунальных платежей.

Читайте также:  Яндекс касса для интернет магазина тарифы

Долги постоянно откладываются на потом, в надежде найти хорошую работу и потом рассчитаться с долгами. Какая-то часть собственников держится за счет родителей, которые готовы помочь деньгами своим детям, посидеть с внуками. А у кого-то коммунальные долги превращаются в реальную проблему. Безвылазную яму.

Да все бы ничего, если бы коммунальные службы могли ждать. Сегодня же, если накапливаются долги даже 3-5 тысяч, то квартиру могут отключить от подачи электроэнергии. Тем самым, для жильцов конкретной квартиры жизнь в таком жилье становится невыносимой. Как согреть еду? Как с детьми вечером сделать уроки? Тут на ум собственникам такой квартиры приходит только одно – продать квартиру с долгами, поменяться на вариант жилья поменьше и оплатить задолженность.

Такие собственники быстро решаются на продажу, так как условия жизни могут быть невыносимыми. Они могут даже обратиться к агентству по недвижимости, где агенты с радостью берутся за такой вариант, скидывают цену по максимуму, чтобы с продажи заработать еще свои проценты.

В итоге все довольны. Покупатели приобретают квартиру по нормальной цене, должники выплачивают долги, переезжают в квартиру поменьше, подальше, возможно, находят работу и все приходит в норму.

Люди купили вторую квартиру, чтобы сдавать, но не рассчитали

Владельцев второй по счету недвижимости можно встретить в районах новостроек. Если обратиться к сайту объявлений авито, то больше всего вариантов аренды можно встретить именно там.

Это объясняется тем, что застройщики, как-ни-крути, предлагают недвижимость по цене ниже вторички. Как уже говорилось, владельцы вторичек (жилья, полученного с времен СССР), выставляют на продажу свои объекты на продажу, преследуя удачу, волю случая, чтобы продать и переехать в место получше. А вот застройщик продают по цене ниже, так как они все же пытаются первыми находить на рынке покупателя.

Люди, покупая вторую квартиру, могут руководствоваться двумя целями:

  1. Сберечь деньги
  2. Заработать на аренде
  3. Приумножить капитал, продав дороже

Однако все гораздо сложнее. Владельцы второй квартиры не всегда рассчитывают на то, что все пойдет не так, как планировалось.

В районах новостроек не всегда самые лучшие условия жизни, так как их строят подальше от центра, на окраине. Оттуда могут быть проблемы с городским транспортом по утрам: пробки, отсутствие нужных маршрутов и надо ехать с пересадкой. И не только это – иногда хромает и инфраструктура: отсутствуют детские сады, школы, проблемы с работой.

Такую недвижимость сложно сдать в аренду. А если снимают, то арендаторы могут часто меняться. Оставлять последний месяц аренды без оплаты, оставлять в квартире свои запахи (сигареты, духи, и все, что связано с маленькими детьми).

К тому же, в таких объектах могут быть высокие коммунальные платежи. Если никто не снимает жилье, или снимают редко, то у владельцев такой собственности закрадывается мысль, продать такую квартиру и вернуть свои деньги.

Но вот беда, не всегда это выгодно, ведь рядом застройщики строят еще дома и новые квартиры, есть предложения подешевле (например без ремонта или на конечном этапе строительства). Да и в районе новостроек люди предпочитают покупать квартиру чистую, новую, а не ту, которую уже сдавали, пропитанную запахами, пользованную.

Такие собственники быстрее опускаются до реальной цены, за которую готовы купить их объект как можно быстрее. С ними легче торговаться, так как они хотят вернуть свои деньги. Таких собственников можно отнести к категории адекватных продавцов.

Ипотечники

Люди, которые приобрели недвижимость по ипотеке владеют самым невыгодным предложением на рынке недвижимости. Если они решаются на продажу по тем или иным причинам, то их вариант будет на порядок дороже.

Дело в том, что если квартира взята в ипотеку, то сверх стоимости цены за саму квартиру, закредитованные собственники должны банку еще проценты. При продаже кредитная наценка сохраняется за объектом недвижимости.

И вот когда такой вариант попадает на рынок недвижимости, невольно задаешься вопросом «почему эта квартира столько стоит? Что в ней особенного, по сравнению с другими вариантами подешевле» А потому и цена такая, что в стоимость квартиры входят еще и проценты банка.

И ничем эта квартира не лучше других. Она может быть даже на порядок хуже. Но при этом цена все равно выше. Просто потому, что люди взяли на квартиру кредит.

Кстати, общая завышенная цена на недвижимость является результатом того, что многие люди купили её в кредит. Люди уже пообещали банку выплатить за ней определенную космическую цену, взвалив на себя обязательства, не смотря на то, что могут быть и проблемы с работой.

Поэтому, когда такие люди сталкиваются с проблемой заработка, у них только одни вариант – это продать квартиру, найти того, кто решится на покупку объекта по завышенной цене. Если этого не происходит, люди вынуждены вернуть недвижимость банку и уже банк начинает продавать эту квартиру по завышенной стоимости, пытаясь вернуть деньги, данные в долг. Цены на такие объекты недвижимости никто не скидывает — ни ипотечники при продаже, ни банк, если он забирает такой объект под реализацию.

Однако сегодня покупать недвижимость не выгодно. Её цена находится на пике и будет падать. И сигналом к этому является то, что ЦБ (Центробанк России) уже снижает ключевую кредитную ставку. Это значит, что кредиты становятся доступнее и, соответственно, цены на недвижимость будут снижаться и дальше . Тем более, что агентства недвижимости уже последние годы отмечают ежегодное падение цен на квартиры в пределах 10-20%. А это означает, что в ближайшие годы цена на квартиры может упасть даже на 30-40%. Тогда и нужно покупать.

Застройщики

Как уже было сказано выше, владелец вторички, особенно тот, кто не купил жилье за деньги, а получил его от государства в годы СССР, не спешит продавать то, что у него есть. Он вполне доволен тем жильем, в котором живет. Поэтому продаст он его только в том случае, если это позволит переехать куда-то с улучшением жилищных условий. Например, продать однокомнатную и купить двухкомнатную.

Застройщики, на сегодняшний день, более-менее адекватные продавцы. Они ни ждут по 10 лет, а строят недвижимость с целью заработать. Они предлагают не самые дешевые варианты, но, тем не менее, жилье от застройщика всегда на 20-30% дешевле, чем однотипный вариант от собственника вторички.

Нередко владельцы комнат в общежитии хотят продать его по цене 1-1,5 миллиона. Как раз в этом диапазоне продают однокомнатные квартиры застройщики. Поэтому нужно делать соответствующие выводы. Жилье из вторых рук всегда стоит дороже, чем у застройщика. Поэтому, если и покупать недвижимость, то стоит повременить с приобретением вторички, а искать варианты у производителя жилья, то есть застройщика.

Инвесторы

Инвесторы – это люди, которые вкладываются в недвижимость, как правило, на этапе строительства дома, чтобы в дальнейшем заработать. Это та категория владельцев недвижимости, готовая продавать готовые квартиры по цене ниже застройщика.

Как растет цена у застройщика? На этапе котлована — самая привлекательная цена. Постепенно цена на квартиры подрастает. Это происходит ежемесячно с возведением новых этажей.

Однако, если инвестор полностью внес деньги за всю квартиру на этапе строительства, то для него квартира остается на прежнем уровне, когда она уже готова. Соответственно, когда дом уже построен и квартиры стоят в 2-3 раза дороже от начального этапа строительства, то у инвестора остается широкий диапазон цены для маневра и, соответственно, заработка.

Инвестор продает недвижимость в определенный срок. Ему не выгодно ждать, ведь получив прибыль, он может её снова вложить в строительство и быстрее заработать повторно. Он не рассуждает, как владелец квартиры, который приватизировал жилье, доставшееся с времен СССР (если не продам, то не продам). Инвестор является адекватным продавцом недвижимости и у него можно приобрести квартиру дешевле, чем продает застройщик.

Стоит ли сейчас покупать квартиру?

Лучше подождать! Читайте отдельную статью, почему квартиры и дома не продаются. Соответственно, купив сегодня объект недвижимости, завтра он будет стоить дешевле, поэтому вкладывать деньги не выгодно.

Читайте также:  Перечень аккредитованных страховых компаний втб 24

Стоит ли сейчас покупать квартиру в ипотеку или подождать

На сегодняшний день Центральный Банк России снижает ключевую ставку по кредиту. Перед новым 2018 годом кредитная ставка была снижена ЦБ до 7,75% годовых. А 12 февраля 2018 года размер ключевой стаки составил и вовсе 7,5%.

Таблица 2. Размер ключевой ставки за последние 5 лет:

Ключевая ставка в %-ах годовых Срок, с которого установлена
5,5 с 13 сентября 2013 года
7 с 3 марта 2014 года
7,5 с 28 апреля 2014 года
8 с 28 июля 2014 года
9,5 с 5 ноября 2014 года
10,5 c 12 декабря 2014 года
17 c 16 декабря 2014 года
15 cо 2 февраля 2015 года
14 с 16 марта 2015 года
12,5 с 5 мая 2015 года
11,5 с 16 июня 2015 года
11 с 3 августа 2015 года
10,5 с 14 июня 2016 года
10,0 с 19 сентября 2016 года
9,75 с 27 марта 2017 года
9,25 со 2 мая 2017 года
9 с 19 июня 2017 года
8,5 с 18 сентября 2017 года
8,25 с 30 октября 2017 года
7,75 с 18 декабря 2017 года
7,5 с 12 февраля 2018 года

Что такое ключевая ставка, диктуемая Центральным Банком России, и как она влияет на стоимость недвижимости? Какое вообще она имеет отношения к недвижимости?

Ключевая ставка – это цена кредита, которую устанавливает Центральный Банк России для других банков. Небольшие банки берут кредит у Центрального Банка РФ под 7,5% годовых. Чтобы заработать, они предоставляют деньги, взятые в кредит у ЦБ РФ своим клиентам уже под больший процент. Например, ипотечный кредит под 12% годовых.

Чем ниже ключевая кредитная ставка, тем дешевле кредиты для конечных потребителей. И, соответственно, цена на недвижимость становится меньше.

К примеру, сегодня очень многие объекты недвижимости возводятся на кредитные средства. Частный застройщик или крупная строительная компания берет деньги в банке и строит на них жилье. Если люди покупают недвижимость, деньги возвращаются банку. Если спрос на недвижимость падает и застройщик не справляется с кредитными обязательствами, квартиры уходят банку.

Таки образом, чем ниже спрос на квартиры, тем ниже ключевая ставка. Это необходимая мера, которая сразу отражается на цене недвижимости.

Обратите внимание на таблицу выше. Ключевая ставка в 2013 году и вовсе составляла 5,5% годовых. Сегодня она равна 7,5%. При этом, если вы посмотрите в таблицу, с 2014 года ключевая ставка по кредиту постоянно снижается. Есть предположение, что ключевая ставка опустится еще.

Выводы такие: покупать квартиру в кредит сегодня не стоит. Лучше подождать. Есть большая вероятность, что кредиты подешевеют. В общей сложности, квартиру можно будет приобрести на 20-40% дешевле.

Вклады под 7-8% годовых от ЮниКредит Банка →

Перед вами встал вопрос о том, стоит ли сейчас, в 2019 году, в условиях кризиса, вкладываться в строительство нового жилья? Мы предлагаем вам прочесть нашу статью, где будут приведены различные мнения и советы экспертов, которые помогут вам сориентироваться в нынешней непростой ситуации.

Удобный калькулятор вкладов

Ситуация на рынке

Куда стоит вложить свои сбережения – такие вопросы часто возникают у начинающих инвесторов. Здесь нет единого правильного ответа, т.к. направлений для инвестирования существует очень много – драгоценные металлы, покупка или развитие собственного бизнеса, вложение в акции и облигации, ОФЗ, банковские депозиты и т.д.

Куда еще сегодня можно вложить свои деньги

Вид Средний доход
1 Банковские депозиты небольшой процент 6-8% годовых
Сумма

1 млн.руб.

2 Недвижимость надежно 6-8% годовых
Сумма

3-4 млн.руб.

3 Облигации, векселя нужен опыт 5%-15% годовых
От 1 млн. руб. 4 Валюта нужно знать, что покупать До 20% годовых
От 100 тыс.руб. 5 Свой бизнес нужна идея До 300% годовых
но не сразу

Если у вас на руках находится достаточно крупная сумма денег, то в этом случае наиболее заманчивым предложением может стать покупка недвижимости с целью её дальнейшей перепродажи или использования под коммерцию. Цены сейчас низкие, во многих регионах ценник упал на 15-20% по сравнению с годом ранее, так может, именно сейчас и стоит вкладываться?

На данный момент мы можем наблюдать следующие явления:

    снижение международного авторитета России и как следствие – уменьшение курса национальной валюты,

Все это логично подводит нас к вопросу о том, во что же следует сейчас вложить свои деньги, чтобы сохранить их и, по возможности, приумножить. Многие из нас наверняка слышали о том, что лучше всего инвестировать деньги в недвижимость – она ценится в любой стране и в любой ситуации, независимо от экономической ситуации.

А уж чтобы наверняка получить хорошую прибыль, следует вкладываться в нее именно в период строительства. Но так ли все радужно?

Есть ли минусы?

Однако есть определенные авторитетные экономисты, которые заявляют, что на данный момент эта идея не является удачной. И вот почему.

Многие поставщики стройматериалов сейчас экстренно повышают свои цены или вовсе переводят ценники в доллары или евро. То, что вчера стоило 700 тыс. рубл., через неделю может перевалить за 1 млн. рубл. Соответственно, себестоимость строительства резко повышается.

Вслед за повышением цен на расходные материалы многие объекты окажутся «замороженными» из-за недостатка финансирования. Поддержка со стороны государства раньше оказывалась многим категориям заемщиков – бюджетникам, многодетным семьям, молодым семьям и т.д. Для них действовали выгодные условия – пониженные ставки, выплаты для внесения первого взноса и т.д.

А что сейчас? Сейчас есть программа с господдержкой только для семей, где с 1 января 2018 года родился второй или третий ребенок, в этом случае они смогут оформит ипотеку под 6% годовых. И то, данная льгота может длиться 3 или 5 лет.

Люди, которые рассчитывали покупать квартиры с помощью ипотеки откажутся от этой возможности, т.к. со следующего года ставки сильно увеличатся. Не будет покупателей – не будет и возможности получить прибыль.

Какие можно сделать выводы?

Складывая все это воедино, у нас получается следующая ситуация: предложение с очень дорогой себестоимостью и покупатель, который не может себе это позволить. Конечно, сейчас ставки по жилищному кредитованию снизились в след за уменьшением ключевого процента Центробанка, но ежемесячные платежи в 20-25 тысяч рублей для многих россиян все еще остаются непосильными.

Значит, вкладываясь сегодня в строительство, вы не просто рискуете получить прибыль через несколько лет гораздо меньше той, на которую рассчитываете, но вы и не можете получить никаких гарантий в том, что она все же будет.

Если вы все же планируете инвестировать деньги именно в жилищную сферу, то рекомендуем вам обратить внимание не на строящиеся объекты, а на уже готовые дома, а также небольшие загородные жилищные комплексы. Именно они будут пользоваться спросом, особенно в том случае, если это малоэтажная застройка эконом-класса.

В том случае, если речь идет о строительстве собственного дома для своей семьи, то здесь нужно тщательно просчитать все за и против. Наверняка постройка будет находиться за городом, и вам нужно принять во внимание не только расходы на само строительство и материалы, но также на подключение к светуводегазу, затраты на поездки в город и обратно, отопление большой площади в холодное время года и т.д.

Читайте также:  Займы деньги в руки официальный сайт

Крупнейшая строительная компания в России – группа ПИК анонсировала повышение цен на свои квартиры с 1 июля. Ее владелец Сергей Гордеев активнее других застройщиков лоббировал смягчение поправок к закону о долевом строительстве. Это объяснимо. Россияне предпочитают покупать квартиры в строящихся домах, потому что квартира на стадии котлована дешевле готового жилья на 30–40%. А для застройщика эти деньги ничего не стоят в отличие от дорогих кредитов. Но такая покупка – лотерея: никакой закон сегодня не может защитить инвестиции обычного гражданина. Поэтому наряду с растущими объемами ввода по стране растет количество обманутых дольщиков: число тех, кто заплатил за квартиру в строящемся доме, но так и не получил ее, только по официальным данным превышает 80 000 человек (а по неофициальным – доходит до 200 000). Чтобы решить эту проблему, власти готовы полностью отказаться от долевого строительства в его нынешнем виде; первые поправки вступают в силу уже с 1 июля 2018 г. «Ведомости» разобрались, кто выиграет и кто проиграет от новых правил, которые будут регулировать рынок жилищного строительства.

Что изменится с 1 июля 2018 г.

С 1 июля 2018 г. прямая продажа жилья в строящихся (т. е. не принятых госкомиссией) домах будет запрещена. Застройщик должен выбрать, по какой схеме ему продавать квартиры: через банковское сопровождение или счета эскроу, которые станут обязательными с 1 июля 2019 г.

Банковское сопровождение означает, что застройщик обязан открыть банковский счет на каждое разрешение на строительство в одном из уполномоченных банков (их сейчас 25). Оплата недостроенных квартир наличными будет запрещена. Деньги покупателя должны перечисляться строго на расчетный счет той новостройки, где он покупает квартиру. Это требование касается и тех домов, которые по состоянию на 1 июля 2018 г. уже находятся в стадии строительства. Если такого счета нет, то договоры долевого участия нельзя будет зарегистрировать.

Ряд операций по расчетному счету будет запрещен: например, если они связаны с исполнением обязательств перед третьими лицами, предоставлением ссуд, покупкой ценных бумаг и т. д.

Одно из самых важных изменений: принцип «один застройщик – один жилой комплекс». Застройщик должен создать отдельное юридическое лицо со своим счетом на каждое разрешение на строительство (обычно один или несколько домов в пределах одного участка). Банку будет легче контролировать расходы на строительство именно этого дома, а застройщик лишится возможности размазывать деньги от дольщика по разным объектам.

Банковское сопровождение, по сути, существует и сегодня, комментирует руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Прежде чем выдать кредит, банк оценивает бизнес-модель проекта, уровень менеджмента застройщика, а затем контролирует целевое использование своих денежных средств и продажи. Правда, в отличие от существующего проектного финансирования застройщик сможет забрать прибыль со счета только после выполнения двух условий: ввода дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности в нем.

Ужесточаются требования и к самим застройщикам. Компания должна иметь не менее чем трехлетний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. У нее не должно быть обязательств по не связанным со строительством кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов. Единственное послабление – 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании.

Управляющий партнер Savills в России Александр Шаталов рассказал «Ведомостям», как устроена система защиты прав покупателей недвижимости в строящихся объектах в Великобритании и Франции.

В Великобритании нет единого закона, регламентирующего отношения застройщика и покупателя: свод английских законов на эту тему совершенствуется и дополняется (прецедентное право). Функцию выработки лучших практик выполняет саморегулируемая общественная организация Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), которая создана еще в 1858 г.
Жилье на стадии строительства здесь покупают, чтобы застолбить за собой определенный объект, пока есть выбор. Цены могут вырасти, но, как правило, это связано не с готовностью объекта, а с общим движением рынка вверх.
Застройщик в Великобритании строит на собственные и заемные средства. При заключении договора между застройщиком и покупателем у каждой стороны есть юристы. Деньги покупателя хранятся у юристов продавца на специальном клиентском счете, к которому застройщик не имеет доступа до окончания строительства. При покупке квартиры на этапе строительства оплата на счет эскроу осуществляется поэтапно: 10% при подписании договора, несколько платежей по 10%, приуроченных к этапам строительства, и финальный платеж. Покупатель может потребовать возврата своих средств, если к определенной в договоре дате объект не построен.

Во Франции вопросы продаж еще не построенного жилья регламентируются строительным кодексом и законом о защите прав потребителей. Все расчеты ведутся через нотариусов, которые являются членами Нотариальной палаты, представляющей интересы государства.
Ключевые механизмы защиты – наличие банковской гарантии и договора страхования. Гарантия означает, что если застройщик обанкротится в процессе строительства, то банк либо за свой счет дофинансирует строительство, либо вернет деньги покупателям. Обычно банк выставляет жесткие требования застройщику по объему предпродаж, которые нужно выполнить в определенные сроки. На этом этапе предпродажи фиксируются нотариальным актом, после чего покупатель переводит 10% на счет нотариуса, который используется как счет эскроу. Если застройщик выполнил план по предпродажам (около 35% от всего объема), банк выдает банковскую гарантию, после этого застройщик может пользоваться деньгами покупателей. В противном случае нотариус возвращает деньги покупателю. Закон также регламентирует сумму, которую застройщик может получить на разных этапах строительства от покупателя. На нулевом цикле – не более 30%, когда возведена коробка – до 70%, когда объект полностью готов – 95%. Заключительные 5% – после получения ключей.

Уже на момент начала строительства у застройщика на счете должно быть не менее 10% собственных или не менее 40% кредитных средств от стоимости проекта. С этого счета застройщик может потратить не более 10% на административные расходы – на выплату зарплат, оплату услуг банка, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды и т. д. Но если компания ведет отчетность по международным стандартам, то лимит увеличится до 20%.

Вводится солидарная ответственность бенефициаров за возмещение убытков покупателям квартир: отвечать будут все бенефициары, чья доля в уставном капитале компании-застройщика превышает 5%. Ужесточены требования и к жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), которые до сих пор могли легально обходить закон о долевом строительстве, не нарушая законодательство. Строить по схеме ЖСК можно будет лишь в двух случаях: если земля предоставлена в безвозмездное срочное пользование из государственной собственности, т. е. когда ведомство строит жилье для сотрудников, или если ЖСК создан в соответствии с законодательством о банкротстве: когда необходимо достроить объект за другим застройщиком.

Что изменится с 1 июля 2019 г.

С 1 июля 2019 г. продавать квартиры застройщики смогут только через так называемые счета эскроу, за исключением тех объектов, где застройщик до этого срока успел зарегистрировать хотя бы один договор долевого участия. Счета эскроу подразумевают, что деньги покупателей будут лежать на специальных счетах в банках. До завершения строительства застройщик не имеет к ним доступа, покупатель же сможет их забрать, если застройщик впоследствии будет признан банкротом.

Ссылка на основную публикацию
Стоимость валюты в банках спб сегодня
Курсы валют в банках Санкт-Петербурга обновляются ежедневно и могут меняться в течение дня. Вы можете сравнить курсы доллара и евро...
Социальная карта мир уралсиб возможности отзывы
Среди многообразия дебетовых карт есть специальные предложения, которые позволяют использовать пластик во многих сферах и имеют льготные, выгодные условия. Они...
Социальная карта москвича при рождении ребенка
1. Кто может оформить карту москвича для будущей матери? Беременные женщины, зарегистрированные в Москве и вставшие на учет в медицинских...
Стоимость годового обслуживания карты халва
Когда планируется ремонт или обновление мебели, а денег нет, отлично выручает кредитка. Но за стандартный кредитный пластик придется переплачивать, в...
Adblock detector